グランシエール初台を狙う

日本でも、外資系企業に不動産担保付不良債権を一括売却(バルクセール)する際の調査の呼称であったことから、一般的な用語となりました。
　元来デュー・デリジェンスは、有価証券を発行するとき弁護士などが行う法律や規則への適合性調査のことでした。
けれどもその後投資判断のための調査を一般的にデュー・デリジェンスというようになりました。
事業者が証券化するにあたっての不動産調査手続も、投資家が投資判断をするにあたっての不動産調査手続も、いずれもデュー・デリジェンスです。
「デューデリ」などと略されています。
デューデリを必要とする当事者　日本の不動産取引において、不動産の調査は売り手や伸介業者が責任をもってなすべきものでした(注2)。
今後とも売り手や仲介者がなすべき調査の重要性や法的責任に変わりはありません。
しかし、日本も自己責任の時代に入っています。
アメリカでは投資家にとってデューデリが不可欠の手続になっており、アメリカの考え方をそのまま適用はできないにしても、これからは日本でも投資家や買い手にとってのデューデリを検討しなくてはならなくなることと思われます(注3)。
調査すべき内容　従来の不動産取引では、公示価格、路線価、取引事例等を参考にして価格を調べるという調査が一般的でした。
　しかし、証券化のためには、不動産の調査も投資家の資金投下及び資金回収という観点から調査が構成される必要があります。
建物の構造や設備の内容、現在及び将来の賃料収益、テナントニーズ、法的な権利関係、賃貸管理のコスト、建物管理のコスト、現在及び将来の税制、環境対策、地震リスクなど、極めて広い分野にわたる様々な調査が求められます。
賃貸借契約の調査　賃料収入は調査における重要項目ですので、賃貸借契約の内容も調査対象です。
しかし、調査内容を公開するとなると、問題が生じます。
賃貸人に不利益をもたらしますし、賃借人に無断で契約内容を公開することも許されるとは思えません。
証券化のためには、契約公開のルール作りと証券化を念頭においた賃貸借契約も必要です。
注1 :Dueとは「適正な」という意味です。
憲法にもDueProcessという言葉があ　　　り、これは適正な手続の保障という意味です。
調査内容の適正は当然に重要で　　はありますが、 Due Diligenceについても、本来は主に手続の適正確保の趣旨　　　です。
高度な注意義務を課せられた専門家による、正しい手続をとったことが　　　デューデリです。
注2 :宅建業法35条注3 :不動産シンジケ-ション協議会「2000不動産共同投資ハンドブック」 73頁不動産価格の従来の指標①公示価格及び基準地価格　公示価格は地価公示法に基づき毎年1月1日時点を基準とし、また基準地価格は国土利用計画法施行令9条に基づき毎年7月1日時点を基準として決定されます。
②路線価　相続税、贈与税課税のための評価額算定を目的として、国税庁が評価基本通達に基づき定めます。
税務署に備付けの路線価図により知ることができます。
③固定資産税評価額　地方自治体が、固定資産税・都市計画税、不動産取得税、登録免許税の課税のための評価額算定を目的として作成します。
脅価格の水準　公示価格及び基準地価格を100とすると、路線価は80程度、固定資産税評価額は70程度となります(注1)。
不動産鑑定の手法　正規の手法に基づく鑑定評価は、証券化には不可欠です。
①取引事例比較法　近隣地域や類似地域の実際の取引価格について、時点や地域などの個別要因を対象不動産と比較し修正することによって、比準価格を算定します。
実証的な手段ですが、不動産の個別要因の影響が大きくなっているため、修正の判断が難しくなっています。
②原価法　建物について、現時点で同じ建物を建てるとしたらいくらかかるかという再調達価格を試算し、建築時からの時間経過による減価分を差し引いて積算価格を算足します。
③収益還元法　賃料収益を還元利回りで割り戻す手法です。
　単年度の収益から計算する単年度利回り法と、複数年にわたって生み出される収益を現在価値に引き直し、複数年後の売却価格と併せて計算するDCF (Discounted Cash Flow)法とがあります。
証券化における鑑定が、収益を目的とする投資家の投資判断のためである以上、収益還元法が中心的な鑑定手法となります。
日本不動産鑑定協会の指針　日本不動産鑑定協会は、平成11年11月に、 SPC法に係る鑑定評価の留意事項を公表しました。
この留意事項によると、 SPC法の投資用不動産について、 DCF法の適用を基本として収益価格を求め、積算価格と比準価格によりその妥当性を検証して鑑定評価額を決定する、となっています。
不動産鑑定士の役割　不動産証券化の発展には、不動産鑑定士の役割は欠かせません。
しかしこれまで不動産鑑定士には時代の要請に答えられていない面がなかったとはいえません。
今後は、公正、公平を失わないよう注意しつつも、柔軟かつ機動的に鑑定評価が行われることが望まれます。
注1 :土地基本法16条は公的土地評価相互の間の価格の均衡を求めています。
公示価　　格・基準地価格と路線価と固定資産税評価額の均衡の安定は、土地基本法の要　　　請です。
　デュー・デリジェンスの中で、環境問題への配慮には注目すべきです。
証券化により海外の資金を日本の不動産に集めるためにも、調査対象の不動産が環境問題にいかに対処しているかについて、積極的な要因として特に精密な調査と評価が求められます。
日本の法制度　昭和30年代に公害が社会問題となって公害対策の必要性が認識され、昭和42年に公害対策基本法が制定されました。
これを受けて昭和43年に大気汚染防止法、騒音規制法、昭和45年に公害紛争処理法、水質汚濁防止法、廃棄物処理法、昭和46年に悪臭防止法、昭和47年に自然環境保全法、昭和51年に振動規制法が制定されて日本の環境法整備が進み、昭和46年には環境庁が発足しました。
　しかし当時は、公害や自然環境破壊の個別の問題に対して各々別々に対処する規制がなされただけでした。
環境基本法　平成5年に、公害対策基本法が廃止され、環境基本法が制定されました。
個別の環境に対する対症療法では不十分であって、望ましい環境を実現するという総合的、計画的な視点が必要だという考え方に立つ法律です。
　現在では環境基本法に基づき、具体的に様々な法律により環境保全が図られています。
環境アセスメント(環境影響評価)　環境アセスメントとは、環境に影響を与える事業について、計画の段階で環境に対する影響を調査、予測、評価し、その内容を公表して地域住民の意見をきき、公害や環境破壊を最小限度にくいとめようとする手続をいいます。
　まだ法律ができていないため、地方公共団体の条例により環境アセスメントが実施されています。
不動産の評価との関わり　デュー・デリジェンスにおいて、証券化され収益をあげるべき不動産が、環境基本法に基づく諸々の規制に合致し、環境アセスメントの手続を行っているかを調査することは、将来のマイナス要因へのリスク回避として基本的な調査事項です。
具体的には、土地汚染、水質汚濁、大気汚染等の有害物質の調査、日照、電波障害、景観・騒音等の周辺環境への影響調査などが調査事項です　さらに環境問題は、マイナス要素としての環境問題リスクの判断だけではありません。
単に最低限度の法的制約をクリアしているというだけではなく、積極的に環境への適応対策をとる不動産については将来の収益性を高めるプラスの判断材料となると考えられます(注1)。

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